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 簡松柏／台南高分院公設辯護人

「大樓外牆破裂，造成屋內滲水，管委會……不修繕外牆，又拒絕住戶自費施作。請問住戶是否可要求管委會必須負起外牆維護修繕責任，並賠償因此造成的損害？」就這一個問題，《大樓外牆破損滲水，管委會拒修下場這樣》一文的回答，下列1、2所引述的部分，應有誤會。本文提出相對的的說明，以供參考。

1.「管委會的消極不作為，住戶依《公寓大廈管理條例》第47條規定，得向主管機關請求命管委會限期改善。」「倘若管委會仍消極不作為，主管機關得以連續處罰。」

《公寓大廈管理條例》（簡稱：條例）第四十七條關於可報請「直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰」的事項，共有三款；而這三款規定所指的事項，其實都不能適用在讀者所指的這件案例之上：

a.「區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務」這個規定是關於違反「區分所有權人會議」召開（召集）的問題，顯然與讀者所問的修繕問題無關。

b.「住戶違反第十六條第一項或第四項規定」這規定指向「住戶」、是「住戶」違反公共秩序或衛生等問題的罰則規定（第一項：『住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。』第四項：『住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。』）與公寓大廈「管理委員會」的職責沒有關連。

c.「區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善」這規定是關於「區分所有權人」或「住戶」違反《條例》第六條所指「住戶應遵守事項」的罰則規定，仍然與公寓大廈的「管理委員會」無關。

2.「住戶亦得基於『安全、公益』考量，自行修繕外牆、排除侵害」
管理委員會拒絕修繕，就讀者所指事實而言，不必基於「安全、公益」的考量，就算完全是以自己的「私權」為出發點，讀者也可以請求管理委員會修繕外牆，甚至是自行修繕、而排除這滲水的持續侵害：

a.《民法》第一九一條規定：「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。」「前項損害之發生，如別有應負責任之人時，賠償損害之所有人，對於該應負責者，有求償權。」又公寓大廈的「共用部分」係屬全體區分所有權人所共有（區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權），所以公寓大廈的「共用部分」如果造成他人權利受損，全體區分所有權人應承擔損害賠償責任。

b.《條例》第六條第一項第四款規定：「住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。」依照這個規定，讀者因為維護、修繕自己專有部分（內牆），而有使用大樓「外牆」（破裂的外牆）的必要，事先徵求管理委員會的同意，這是依法所應遵循的程序。又依據這個規定，乍看之下，管理委員會似乎有權拒絕這位讀者的請求……但參據同條文第二項「進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害」規定，並「大樓外牆」（公用、共有部分）破裂既已造成「屋內」（專有部分）滲水的事實，管理委員會其實只能與這位讀者協調出一個可行的方案，沒有權利拒絕這位讀者自行修繕的請求；當然，也不能以無關「安全、公益」為由來拒絕這位讀者自行修繕的請求。

c.又《條例》第十條第二項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」第三十六條規定：「管理委員會之職務如下……二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良……。」依據這樣的規定，並參據《民法》第一九一條、第七六七條等相關規定，就讀者所指「大樓外牆破裂，造成屋內滲水」這個事例而言，縱使「外牆破裂」的結果只是造成「一家」的滲水損害、而與全體的「安全、公益」無關，管理委員會本於《條例》所定的職責（修繕，資以保護全體區分所有權人、避免增加損害賠償額度的負擔），負有修繕責任，這是再明顯不過的事。管理委員會不能以無關「安全、公益」或「大樓基金不多」為由而拒不修繕。

3.結語
公寓大樓「外牆破裂」，造成特定住戶「屋內滲水」，該公寓大樓的管理委員會依法負有修繕責任。於本案例，這位讀者可行路徑：
a.以郵局存證信函通知該管理委員會，定相當期間，請求該管理委員會進行修繕（或向區、鄉、鎮公所調解委員會聲請調解）。
b.該管理委員會如果置之不理（或調解不成立），可向法院訴請該管理委員會進行修繕……在情況急迫的情況下，也可自行修繕，於修繕之後再以該管理委員會為被告，向法院訴請全體區分所有權人共同給付修繕費用、賠償滲水所造成的損失（修復牆壁漏水所支出的費用、屋內裝潢家具的損失……整理、提出相關單據作為證據，提出於法院）。

註1：管理委員會中拒絕修繕的成員，就拒絕修繕後所增加的損害，對於全體區分所有權人應負損害賠償責任……實在不能理解，為何要拒絕這位讀者「自費施作」的請求。

註2：最高法院98年度台上字第572號民事判決要旨：「按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任……民法第一百九十一條第一項定有明文。又依公寓大廈管理條例第三條第九款規定，公寓大廈之管委會權責，乃在執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作。管委係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，其本身僅為區分所有權人會議之執行機構，並無實體法上之權利能力，其行為即為區分所有人之行為，苟其行為致他人於損害，自應由區分所有人負侵權行為或其他之法定賠償責任。

準此，倘高雄市建築師公會、結構技師公會及土木技師公會等三公會就系爭事故發生原因之鑑定結果所認定：『連續壁混凝土局部包泥或連續壁與基礎之施工界面夾雜泥土等雜物，經長時間地下水侵蝕及地震等影響，又未經有效維修與預防，導致連續壁壁體出現裂隙，因壁體內外水位差產生滲流壓力，滲流水夾帶大量泥沙湧進壁內（地下三樓），使壁體外土壤流失，造成鄰近房屋傾斜、道路下陷等災變』等情，為可採，得否謂系爭大樓管委會於執行地下三樓連續壁壁體之維護工作無過失？而為區分所有人之被上訴人無須依民法第一百九十一條規定負賠償責任？非無詳為審酌之餘地。」